إشعار الإخلاء في دبي لا يكون صالحاً قانوناً إلا إذا سُلِّم عبر إحدى الطريقتين المنصوص عليهما في المادة 25 من القانون رقم 33 لسنة 2008 (بصيغته المعدَّلة بالقانون رقم 26 لسنة 2007). أي طريقة أخرى — واتساب أو بريد إلكتروني أو رسائل نصية أو إشعار شفهي أو شركة توصيل خاصة — باطلة قانوناً وسيُرفض من مركز تسوية النزاعات الإيجارية.
كل أسبوع يخسر ملّاك قضاياهم بسبب هذا الخطأ
إشعارات واتساب والبريد الإلكتروني والرسائل النصية باطلة بموجب قانون دبي. حتى لو أجاب المستأجر "حسناً" — فالإشعار لا يملك أي مكانة قانونية. إذا انتهت فترة الإشعار استناداً إلى رسالة واتساب فلا يمكنك الرفع إلى مركز تسوية النزاعات الإيجارية. يجب أن تُعيد تسليم الإشعار بالطريقة الصحيحة وتبدأ فترة الإشعار الكاملة من جديد (12 شهراً أو 30 يوماً). نرى هذا الوضع كل أسبوع.
كيف يتم تبليغ إنذار الإخلاء بشكل قانوني
✅ الطريقة الأولى — مزود خدمة الإشعارات المرخَّص (الموصى بها)
- شركة شركة إشعارات قانونية إماراتية معتمدة وطنياً — شركة إعلانات قانونية معتمدة وطنياً — تقوم بتسليم الإنذار بالنيابة عن كاتب العدل
- الانتقال الميداني: ممثل شركة شركة إشعارات قانونية إماراتية معتمدة وطنياً يزور عنوان المستأجر شخصياً لتسليم الإنذار
- البريد الإلكتروني المعتمد: يمكن لشركة شركة إشعارات قانونية إماراتية معتمدة وطنياً أيضاً تسليم الإنذار عبر البريد الإلكتروني الرسمي مع تأكيد التسليم
- يُنشئ سجل تسليم معتمداً مقبولاً من جميع المحاكم الإماراتية — أقوى حماية قانونية للمالك
⚠️ الطريقة الثانية — البريد المسجَّل
- بريد مسجَّل مع إشعار الاستلام إلى العنوان المسجَّل للمستأجر
- خطر: يمكن للمستأجر رفض الاستلام أو العنوان قد يكون غير محدَّث
- موقف قانوني أضعف إذا طُعن فيه في مركز تسوية النزاعات الإيجارية
- استخدمه فقط للمستأجرين غير المتنازع معهم بعنوان حالي مؤكَّد
مدد الإشعار المطلوبة بموجب القانون رقم 33 لسنة 2008
| سبب الإخلاء | الإشعار المطلوب | الشرط المهم |
|---|---|---|
| الاستخدام الشخصي للمالك أو قريب من الدرجة الأولى | 12 شهراً | يجب إثبات الاستخدام الشخصي الفعلي — عدم التأجير مجدداً لسنتين |
| الهدم وإعادة البناء (بتصاريح معتمدة) | 12 شهراً | يُشترط وجود تصريح هدم/إعادة بناء صالح |
| بيع العقار (وفق تعديلات 2024) | 12 شهراً | يُشترط إثبات البيع الفعلي أو الإدراج في السوق |
| عدم سداد الإيجار (بعد أمر المحكمة) | 30 يوماً | يُشترط رفع قضية إلى مركز تسوية النزاعات الإيجارية للتنفيذ |
| الاستخدام غير المشروع للعقار أو الإضرار الجسيم به | فوري (أمر محكمة) | يُشترط وجود دليل على الاستخدام غير المشروع أو الضرر |
يجب تسليم إشعارات الإخلاء الصالحة عبر: (١) كاتب العدل أو (٢) البريد المسجَّل مع إشعار الاستلام. لا تُنشئ أي طريقة تسليم أخرى إشعاراً قانونياً. تبدأ فترة الإشعار من تاريخ التسليم المؤكَّد — لا من تاريخ صياغة الإشعار أو إرساله. يتولى POA in 30 ترتيب التبليغ القانوني عبر مزود خدمة الإشعارات المرخَّص — شركة إعلانات قانونية معتمدة وطنياً من المحاكم الإماراتية — كوكيل معتمد للتسليم.
المادة 25(أ) — إشعار 12 شهراً (البيع / التجديد / الهدم)
- يرغب المالك في بيع العقار — يجب إعطاء إشعار 12 شهراً قبل الإخلاء
- يخطط المالك لتجديد شامل يستلزم إخلاء العقار
- يخطط المالك لهدم العقار وإعادة بنائه
- يجب توثيق الإشعار — الإشعار غير الرسمي باطل بموجب قانون دبي
- يحق للمستأجر البقاء طوال 12 شهراً من تاريخ تسليم الإشعار
المادة 25(ب) — إشعار 12 شهراً (الاستخدام الشخصي / العائلي)
- يرغب المالك أو أحد أفراد أسرته المباشرين (الزوج/الزوجة والأبناء والوالدين) في شغل العقار
- يجب على المالك إثبات عدم توفر عقار آخر مناسب للاستخدام الشخصي
- إذا أجَّر المالك العقار لطرف آخر خلال سنتين، يجوز للمستأجر الأصلي المطالبة بتعويض
- يُشترط تقديم إثبات صلة القرابة والوضع السكني الحالي
- مدة إشعار 12 شهراً — مماثلة للمادة 25(أ)
ما الذي يجب أن يتضمنه إشعار الإخلاء الصالح
- الاسم القانوني الكامل وبيانات التواصل للمالك (أو الوكيل المُفوَّض بوكالة)
- الاسم القانوني الكامل للمستأجر وعنوان العقار الكامل بما فيه رقم الوحدة
- رقم تسجيل الإيجاري لعقد الإيجار
- السبب القانوني المحدد للإخلاء (يجب أن يتوافق مع إحدى أسباب القانون رقم 33 لسنة 2008)
- تاريخ الإخلاء (يجب حساب فترة الإشعار بشكل صحيح من اليوم)
- توقيع المالك أو الوكيل المُفوَّض (إذا كان وكيلاً: يجب إرفاق وكالة موثَّقة)
الوثائق التي تحتاجها لتسليم إشعار إخلاء صالح
- سند الملكية الأصلي — إثبات أنك المالك القانوني للعقار
- نسخة عقد الإيجار المسجَّل في إيجاري
- نسخة من هويتك الإماراتية أو جواز سفرك
- للاستخدام الشخصي: شهادة عدم ممانعة أو خطاب تؤكد الاستخدام المقصود لك أو لقريب من الدرجة الأولى
- للتجديد/الهدم: تصريح معتمد صالح من الجهة المختصة (هيئة دبي للتطوير العقاري أو بلدية دبي)
حقوق المستأجر خلال فترة إشعار الإخلاء
- الحق في شغل العقار حتى انتهاء مدة الإشعار كاملةً — لا يمكن للمالك إجبار المستأجر على المغادرة المبكرة
- الحق في الطعن في إشعار الإخلاء في مركز تسوية النزاعات الإيجارية إذا كانت الأسباب غير صحيحة أو جرى تسليم الإشعار بصورة غير صحيحة
- الحق في طلب التعويض إذا أعطى المالك إشعاراً للاستخدام الشخصي ثم أجَّر العقار لشخص آخر خلال سنتين
- الحق في تلقي إشعار كتابي رسمي — طلبات الإخلاء الشفهية لا قيمة قانونية لها
- إذا رفع المالك قضية في المركز: الحق في حضور الجلسات وتقديم الأدلة والاستماع إليه قبل إصدار أي أمر
إشعار إخلاء قانوني إلى: [الاسم الكامل للمستأجر]، المقيم في [عنوان العقار]، دبي. من: [الاسم الكامل للمالك / أو الوكيل بموجب الوكالة رقم XXXXX]، مالك العقار: [عنوان العقار]، سند الملكية رقم [XXXXXXX]. استناداً إلى المادة 25 من القانون رقم 33 لسنة 2008 بشأن علاقة الإيجار في إمارة دبي (وتعديلاته)، يُشعَر بموجبه بضرورة إخلاء العقار المذكور وتسليمه في غضون [12 شهراً / 30 يوماً] من تاريخ هذا الإشعار — في أو قبل تاريخ [التاريخ]. سبب الإخلاء: [السبب — مثلاً: الاستخدام الشخصي للمالك / بيع العقار / عدم سداد الإيجار]. يُسلَّم هذا الإشعار عبر [مزود خدمة الإشعارات المرخَّص / كاتب العدل / البريد المسجَّل]. في حال عدم الإخلاء بحلول التاريخ المحدد سيُرفع قضية أمام مركز تسوية النزاعات الإيجارية (RDC)، محاكم دبي. تاريخ الإشعار: [التاريخ] توقيع المالك: ________________
— الأسئلة الشائعة
إجابات واضحة على الأسئلة الأكثر شيوعاً.
نعم. يمكن تسليم إشعار الإخلاء عن بُعد تماماً. نصوغ الإشعار القانوني الصحيح لمدة 12 شهراً ونُبلِّغه رسمياً عبر كاتب عدل إماراتي دون الحاجة لحضورك شخصياً.
تشمل رسوم إنذار الإخلاء رسوم التوثيق الحكومية ورسوم التسليم عبر خدمة تبليغ المعتمدة من المحاكم. تتفاوت الرسوم بحسب نوع العقار ومتطلبات التسليم. تواصل معنا عبر واتساب مع تفاصيل عقارك للحصول على عرض سعر محدد.
نعم. يتم التوثيق والتبليغ عن بُعد بالكامل عبر مكالمة الفيديو. لا تحتاج للتواجد في دبي. نتولى كل الإجراءات ونرسل لك الإشعار الرسمي الموثق.
كلاهما يستلزم إشعاراً مدته 12 شهراً لكن لأسباب مختلفة. تنطبق المادة 25(أ) عندما يرغب المالك في: بيع العقار أو هدمه أو إجراء تجديد شامل يستلزم الإخلاء. تنطبق المادة 25(ب) عندما يرغب المالك أو أحد أفراد أسرته المباشرين (الزوج/الزوجة والأبناء والوالدين) في شغل العقار شخصياً. بموجب المادة 25(ب) للاستخدام الشخصي، يجب على المالك إثبات عدم توفر عقار آخر مناسب لديه. إذا أعطى المالك إشعاراً للاستخدام الشخصي بموجب 25(ب) ثم أجَّر العقار لشخص آخر خلال سنتين، يجوز للمستأجر المُخلى رفع دعوى تعويض في مركز تسوية النزاعات الإيجارية.
إذا رفض المستأجر المغادرة بعد انتهاء مدة الإشعار، فالخطوة التالية هي تقديم شكوى إلى مركز تسوية النزاعات الإيجارية (RDC) في محاكم دبي. نُعدّ ملف القضية كاملاً نيابةً عنك — إنذار الإخلاء الأصلي مع إثبات التسليم عبر تبليغ، وسند الملكية، وعقد الإيجار المسجل في إيجاري — ويمكننا تمثيلك عبر ممثل مفوَّض في الجلسة.
نعم — لكن التسليم الصحيح بالغ الأهمية. يجب تسليم إشعار الإخلاء عبر طرق قانونية صحيحة فحسب: (١) عبر كاتب عدل، أو (٢) بالبريد المسجَّل مع إشعار الاستلام إلى عنوان المستأجر المعروف الأخير (كما في عقد إيجاري). تسليم الإشعار عبر واتساب أو البريد الإلكتروني أو الرسائل النصية للمستأجر في الخارج باطل بموجب قانون دبي رقم 33 لسنة 2008 — لن يعترف به مركز تسوية النزاعات الإيجارية. إذا كان موقع المستأجر مجهولاً، يستطيع المالك رفع قضية في المركز وستُصدر المحكمة الإشعار عبر القنوات الرسمية. تبدأ مدة الإشعار من تاريخ التسليم المُؤكَّد لا من تاريخ صياغته.
نعم — بالنسبة لإشعارات 12 شهراً (الاستخدام الشخصي والبيع والتجديد)، يمكن تسليم الإشعار أثناء فترة الإيجار شريطة منح المستأجر 12 شهراً كاملاً للإخلاء. لا يلزم المستأجر المغادرة عند انتهاء عقد الإيجار الحالي — يمكنه البقاء حتى مرور 12 شهراً من تسليم الإشعار. بالنسبة لإشعارات عدم السداد ومخالفة العقد (إشعار 30 يوماً): يمكن إصدارها في أي وقت خلال الإيجار عند وقوع المخالفة. بالنسبة لإشعارات عدم التجديد (90 يوماً قبل انتهاء الإيجار): يجب تسليمها قبل 90 يوماً على الأقل من تاريخ انتهاء الإيجار — وليس في أي وقت خلال الإيجار.